Baufinanzierung für Selbstständige
Nicht die Bonität ist das Problem, sondern die Bewertung. Jede Bank rechnet Gewinne, Abschreibungen und Entnahmen anders – und genau darin liegt der Spielraum.
Warum es bei Selbstständigen anders läuft
Vier Punkte, an denen Anträge scheitern – oder eben nicht.
Wie das Einkommen gerechnet wird
Die meisten Banken nehmen den Durchschnitt der letzten zwei bis drei Jahre, manche den schlechtesten Wert. Bei steigenden Gewinnen macht das einen großen Unterschied. Wir wählen die Bank nach ihrer Rechenmethode aus, nicht nur nach dem Zins.
Abschreibungen und Entnahmen
Abschreibungen mindern den Gewinn, nicht die Liquidität. Wer sie erklärt und belegt, kommt auf ein höheres anrechenbares Einkommen. Umgekehrt zählen private Entnahmen über dem Gewinn gegen dich. Das lässt sich aufbereiten.
Dauer der Selbstständigkeit
Unter drei Jahren wird es eng, aber nicht unmöglich. Einige Banken finanzieren ab zwei Jahresabschlüssen, bei Freiberuflern mit stabilem Auftragsbestand teils früher. Bei Praxis- oder Kanzleigründungen gibt es eigene Programme.
Eigenkapital und Sicherheiten
Bei Selbstständigen erwarten Banken meist mehr Eigenkapital als bei Angestellten. Betriebliches Vermögen, Depots und bestehende Immobilien lassen sich einbeziehen – wenn sie im Antrag richtig dargestellt sind.
So gehen wir vor
Erst Machbarkeit, dann Objektsuche. Nicht umgekehrt.
Machbarkeit klären
Wir rechnen anhand deiner Abschlüsse, welches Budget realistisch ist – bevor du ein Objekt findest und unter Zeitdruck stehst.
Unterlagen aufbereiten
Jahresabschlüsse, EÜR oder Bilanz, Steuerbescheide, aktuelle Zahlen. Wir stellen sie so zusammen, wie die Bank sie liest.
Passende Bank auswählen
Aus über 400 Banken filtern wir die, die dein Einkommensprofil überhaupt annehmen. Eine Ablehnung kostet Zeit und schwächt die nächste Anfrage.
Bis zur Auszahlung begleiten
Wir führen die Korrespondenz mit der Bank, halten die Fristen im Blick und sind beim Notartermin ansprechbar.
Passt dazu
Häufige Fragen
Fragen von Selbstständigen und Freiberuflern.
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Finanzierungsanfrage online stellen
Über unser Anfrageportal gibst du Vorhaben, Einkommen und Eigenkapital selbst ein und lädst Unterlagen direkt hoch. Wir sehen die Angaben sofort und rechnen los. Wer lieber spricht, ruft an.
Kostenlos beraten lassen
Sag uns kurz, seit wann du selbstständig bist und was finanziert werden soll. Wir melden uns innerhalb von 24 Stunden.
Wir melden uns innerhalb von 24 Stunden bei dir.
Fragen und Antworten
Wie lange muss ich selbstständig sein?
Die meisten Banken verlangen drei Jahresabschlüsse, einige zwei. Bei Freiberuflern mit planbaren Einnahmen, etwa Ärzten oder Anwälten, gibt es Häuser, die früher finanzieren. Unter zwei Jahren wird es sehr schwer, aber wir prüfen jeden Fall konkret.
Welche Unterlagen brauche ich?
Die letzten zwei bis drei Jahresabschlüsse oder EÜR mit Steuerbescheiden, eine aktuelle Zwischenübersicht, Kontoauszüge der Geschäftskonten und Nachweise über Eigenkapital. Bei Kapitalgesellschaften zusätzlich Bilanzen und Gehaltsnachweise der Geschäftsführung.
Bekomme ich schlechtere Zinsen als Angestellte?
Nicht zwangsläufig. Der Zins richtet sich nach Beleihungsauslauf und Bonität, nicht nach der Beschäftigungsform. Was sich unterscheidet, ist die Auswahl der Banken, die überhaupt annehmen – und dort kann es Aufschläge geben. Bei guter Aufbereitung sind marktübliche Konditionen erreichbar.
Zählt mein Firmenwagen oder Betriebsvermögen mit?
Betriebliches Vermögen kann als Eigenkapital eingebracht werden, muss aber sauber dargestellt sein und darf die Liquidität des Betriebs nicht gefährden. Laufende Leasingverträge und Betriebskredite belasten dagegen die Haushaltsrechnung. Wir rechnen beides zusammen.
Was kostet die Beratung?
Für dich nichts. Bei Finanzierungen werden wir von der Bank vergütet, deren Angebot zustande kommt. Auf Wunsch arbeiten wir auch gegen Honorar – dann ohne Vergütung von der Bankseite.
Verfasst und geprüft von Dennis Lobeck, Immobiliardarlehensvermittler nach § 34i GewO und Versicherungsmakler nach § 34d Abs. 1 GewO. Zuletzt geprüft: 2. September 2026.
Diese Seite informiert über Ablauf und Rahmenbedingungen der Finanzierung. Sie ersetzt kein Angebot und keine Beratung im Einzelfall. Konditionen hängen von Objekt, Bonität und Beleihung ab.