Grundstückswert: was ein Quadratmeter wirklich wert ist
Zwei Grundstücke gleicher Größe in derselben Straße können unterschiedlich viel wert sein. Entscheidend ist nicht die Fläche, sondern was darauf gebaut werden darf und ob es erschlossen ist.
Der Bodenrichtwert ist ein Durchschnitt
Der Gutachterausschuss ermittelt ihn aus tatsächlichen Kaufpreisen und veröffentlicht ihn je Zone, nicht je Grundstück. Er bezieht sich auf ein fiktives Grundstück mit typischem Zuschnitt und typischer Bebaubarkeit in dieser Zone. Dein Grundstück weicht davon in Zuschnitt, Größe, Ausrichtung und Bebaubarkeit ab, und genau diese Abweichungen bestimmen den Wert.
Vier Stufen der Baulandqualität
GRZ und GFZ entscheiden über den Preis
Die Grundflächenzahl gibt an, welcher Anteil des Grundstücks überbaut werden darf. Die Geschossflächenzahl bestimmt, wie viel Geschossfläche insgesamt entstehen darf. Ein Grundstück mit GFZ 0,8 trägt doppelt so viel Wohnfläche wie eines mit 0,4, bei gleicher Fläche. Beide Werte stehen im Bebauungsplan, den die Gemeinde kostenlos einsehen lässt. Gibt es keinen Bebauungsplan, richtet sich die Bebaubarkeit nach der Umgebung, und dann lohnt eine Bauvoranfrage vor dem Kauf.
Vor dem Kauf: Bebauungsplan lesen, Erschließungszustand bei der Gemeinde erfragen, bei Unklarheit eine Bauvoranfrage stellen. Ein Grundstück, auf dem nicht gebaut werden darf, was du bauen willst, ist für dich kein günstiges Grundstück.
Wir finanzieren Grundstück und Bauvorhaben gemeinsam und berücksichtigen Erschließung, Abbruch und Baunebenkosten in der Rechnung.
Quellen: Baugesetzbuch, Baunutzungsverordnung, Gutachterausschüsse Hamburg und Kreis Pinneberg, Stand August 2026. Dieser Ratgeber ist eine Einordnung nach bestem Wissen, keine Rechts- oder Steuerberatung.