Anlageimmobilien: die Zahlen, die wirklich entscheiden
Eine vermietete Immobilie ist ein Unternehmen mit einem Mieter. Ob sie sich trägt, entscheidet nicht die Bruttorendite im Exposé, sondern der Cashflow nach Zins, Tilgung, Rücklage und Steuer.
Die vier Kennzahlen
Die Posten, die in Exposés fehlen
Wer diese Posten weglässt, rechnet eine Rendite, die es nicht gibt. Bei einer Wohnung mit 70 Quadratmetern summieren sich Rücklage und Verwaltung schnell auf 130 Euro im Monat, also über 1.500 Euro im Jahr.
Steuerlich ist die Anlageimmobilie ein anderer Fall
Zinsen, Verwaltung, Instandhaltung und die Abschreibung auf das Gebäude sind Werbungskosten. Bei Gebäuden mit Baujahr ab 2023 liegt die lineare Abschreibung bei drei Prozent, bei Fertigstellung nach 1924 bis 2022 bei zwei Prozent. Zusätzlich gibt es unter bestimmten Voraussetzungen Sonderabschreibungen im Mietwohnungsneubau.
Beim Verkauf gilt die Spekulationsfrist: Nach zehn Jahren Haltedauer ist der Gewinn steuerfrei, davor voll steuerpflichtig. Bei drei oder mehr Verkäufen innerhalb von fünf Jahren droht die Einordnung als gewerblicher Grundstückshandel mit deutlich anderen Folgen.
Rechne jede Anlageimmobilie zweimal: einmal mit den Zahlen aus dem Exposé, einmal mit Rücklage, Verwaltung, Mietausfall und dem Zins, der heute tatsächlich zu bekommen ist.
Wir stellen Finanzierung, Cashflow und steuerliche Wirkung zusammen auf. Was die Steuer betrifft, arbeiten wir mit deinem Steuerberater, nicht an ihm vorbei.
Der Mieter ist das Risiko und die Sicherheit
Ein zuverlässiger Mieter über zehn Jahre ist mehr wert als ein Prozentpunkt Rendite auf dem Papier. Prüfe deshalb Mietverträge, Mietanpassungshistorie, Leerstandsquote im Haus und die Beschlusslage der Eigentümergemeinschaft. In der WEG-Niederschrift steht, ob eine Sanierung ansteht, für die die Rücklage nicht reicht.
Quellen: Einkommensteuergesetz zur Gebäudeabschreibung und zur Spekulationsfrist, Marktdaten Hamburg und Kreis Pinneberg, Stand August 2026. Dieser Ratgeber ist eine Einordnung nach bestem Wissen, keine Rechts- oder Steuerberatung.