Grundschuld: was die Bank ins Grundbuch schreibt
Jede Immobilienfinanzierung endet mit einem Eintrag im Grundbuch. Welcher es ist, entscheidet später darüber, wie flexibel du bei Anschlussfinanzierung, Bankwechsel und Verkauf bist.
Grundschuld statt Hypothek
Beide sind Grundpfandrechte, aber die Hypothek ist an eine konkrete Forderung gekoppelt und sinkt mit der Tilgung. Die Grundschuld bleibt in ihrer Höhe bestehen, unabhängig vom Restdarlehen. Banken arbeiten deshalb praktisch ausschließlich mit der Grundschuld: Sie lässt sich für ein neues Darlehen weiterverwenden, statt gelöscht und neu eingetragen zu werden.
Der Vorteil ist auch dein Vorteil. Wer nach zehn Jahren umschuldet oder eine Modernisierung finanziert, kann die bestehende Grundschuld oft nutzen und spart die Kosten für Notar und Grundbuch.
Brief oder Buch
Die Rangfolge entscheidet über den Zins
Im Grundbuch zählt die Reihenfolge. Wer an erster Rangstelle steht, wird im Verwertungsfall zuerst befriedigt. Eine Bank im zweiten Rang trägt mehr Risiko und verlangt dafür einen Aufschlag. Deshalb ist es teuer, ein KfW-Darlehen oder einen Bauspardarlehen nachrangig neben ein Bankdarlehen zu legen, ohne das vorher zu verhandeln.
Was nach der letzten Rate passiert
Die Bank erteilt eine Löschungsbewilligung. Löschen lassen musst du selbst, über den Notar, und es kostet Geld. In vielen Fällen ist es sinnvoll, die Grundschuld stehen zu lassen: Sie kann bei der nächsten Finanzierung wiederverwendet werden. Beim Verkauf verlangen Käufer allerdings meist ein lastenfreies Grundbuch, dann wird gelöscht oder die Löschung im Kaufvertrag geregelt.
Achte bei der Finanzierung nicht nur auf den Zins, sondern auch auf Rang und Art der Grundschuld. Beides bestimmt, was ein Wechsel in zehn Jahren kostet.
Wir strukturieren Bankdarlehen, KfW-Mittel und Eigenmittel so, dass die Rangfolge später keinen Aufschlag produziert.
Quellen: Bürgerliches Gesetzbuch zu Grundschuld und Hypothek, Gerichts- und Notarkostengesetz, Stand August 2026. Dieser Ratgeber ist eine Einordnung nach bestem Wissen, keine Rechts- oder Steuerberatung.