Grundsteuer: zwei Modelle, eine Landesgrenze
Seit 2025 wird die Grundsteuer nach neuem Recht erhoben. Hamburg und Schleswig-Holstein rechnen unterschiedlich, und deshalb lassen sich Bescheide über die Landesgrenze hinweg nicht vergleichen.
Die Formel ist überall gleich
Grundsteuerwert oder Äquivalenzbetrag, multipliziert mit der Steuermesszahl, multipliziert mit dem Hebesatz der Gemeinde. Unterschiedlich ist, wie die erste Größe zustande kommt.
Hamburg: Wohnlagemodell
Hamburg bewertet nicht den Verkehrswert, sondern Flächen. Grundstücks- und Gebäudefläche werden mit festen Äquivalenzzahlen belegt, Wohnflächen erhalten eine ermäßigte Steuermesszahl. Liegt die Immobilie in einer normalen statt einer guten Wohnlage, kommt ein weiterer Abschlag hinzu. Der Wert der Immobilie spielt keine Rolle, die Lage nur in dieser einen Stufe.
Der Hebesatz für bebaute Grundstücke liegt in Hamburg bei 975 Prozent. Das ist eine Zahl, die im Vergleich zu früheren Hebesätzen hoch aussieht, weil die Bemessungsgrundlage nach der Reform deutlich niedriger ist. Beide Größen sind nur zusammen aussagekräftig.
Schleswig-Holstein: Bundesmodell
Der Kreis Pinneberg rechnet nach dem Bundesmodell. Hier fließen Bodenrichtwert, Baujahr, Gebäudeart und eine statistische Nettokaltmiete in den Grundsteuerwert ein. Ergebnis: In Lagen mit stark gestiegenen Bodenrichtwerten fällt die Steuer deutlich höher aus als vor der Reform, in einfachen Lagen teilweise niedriger.
Die Hebesätze setzen die Gemeinden selbst fest und haben sie zur Reform vielfach angepasst. Zwischen zwei Nachbargemeinden im Kreis kann der Unterschied erheblich sein.
Was du prüfen solltest
Beim Kauf gehört die tatsächliche Grundsteuer in die Nebenkostenrechnung, nicht ein Schätzwert aus dem Exposé. Der Betrag ist beim Verkäufer oder bei der Gemeinde erfragbar.
Für die Finanzierung ist die Grundsteuer Teil der laufenden Belastung neben Zins, Tilgung und Instandhaltung. Wir rechnen sie in die Haushaltsrechnung ein, damit die Rate auch im dritten Jahr passt.
Quellen: Grundsteuergesetz, Hamburgisches Grundsteuergesetz und Angaben der Länder, Stand August 2026. Für die Prüfung eines konkreten Bescheids ist der Steuerberater zuständig. Dieser Ratgeber ist eine Einordnung nach bestem Wissen, keine Rechts- oder Steuerberatung.