Hausverkauf: was am Ende übrig bleibt
Der Kaufpreis ist nicht der Erlös. Zwischen beiden liegen Provision, Löschungskosten, gegebenenfalls eine Vorfälligkeitsentschädigung und im schlechten Fall Steuer auf den Gewinn.
Die Posten im Überblick
Die größten beiden Posten sind Provision und Vorfälligkeitsentschädigung. Über die Provision lässt sich sprechen, über die Vorfälligkeit meist nur rechnen.
Vorfälligkeitsentschädigung: rechnen statt schätzen
Wer während der Zinsbindung verkauft und das Darlehen ablöst, muss die Bank für den entgangenen Zins entschädigen. Die Höhe hängt von Restschuld, Restlaufzeit und aktuellem Zinsniveau ab. Bei gestiegenen Zinsen fällt sie oft niedriger aus als befürchtet, weil die Bank das Geld teurer neu ausleihen kann.
Spekulationssteuer
Wird eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach Kauf verkauft, ist der Gewinn zu versteuern. Ausgenommen ist die selbst genutzte Immobilie, wenn sie im Verkaufsjahr und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Bei vermieteten Objekten zählt die Zehnjahresfrist ab Notartermin.
Vor dem Verkauf sollten drei Zahlen stehen: realistischer Marktwert, Vorfälligkeitsentschädigung nach Anfrage bei der Bank, steuerliche Situation. Erst danach ergibt der Nettoerlös Sinn.
Wir übernehmen Bewertung, Unterlagen und Vermarktung und klären parallel die Finanzierungsseite. Bewertung und Erstgespräch kostenlos.
Was sich lohnt und was nicht
Kleine Reparaturen, gute Fotos und vollständige Unterlagen zahlen sich fast immer aus. Eine umfassende Sanierung kurz vor dem Verkauf selten: Käufer honorieren sie nur teilweise, und die Kosten fallen sofort an. Sinnvoller ist es, den Sanierungsbedarf mit Kostenschätzung und Fördermöglichkeit transparent zu machen. Das nimmt dem Preisabschlag die Grundlage.
Quellen: Einkommensteuergesetz zur Spekulationsfrist, Bürgerliches Gesetzbuch zur Vorfälligkeitsentschädigung, Marktübliche Provisionssätze, Stand August 2026. Dieser Ratgeber ist eine Einordnung nach bestem Wissen, keine Rechts- oder Steuerberatung.