Wohnen bleiben und Geld aus der Immobilie lösen
Das Haus ist abbezahlt, die Rente ist knapp, ein Umzug kommt nicht infrage. Für diese Situation gibt es mehrere Wege, und jeder hat seinen Preis. Diese Seite erklärt alle, mit Vor- und Nachteilen, ohne Empfehlung.
Wir vermitteln keine Verrentungsprodukte auf Zuruf. Wir sortieren mit Ihnen, ob überhaupt eine Verrentung passt oder ein anderer Weg günstiger ist.
Jede Form der Verrentung kostet Geld. Sie erhalten weniger als den Marktwert, weil der Käufer auf sein Kapital wartet und das Risiko trägt, wie lange Sie wohnen bleiben. Das ist kein unfaires Geschäft, sondern der Preis dafür, im eigenen Zuhause zu bleiben. Entscheidend ist, ob dieser Preis in Ihrer Lage angemessen ist und ob ein anderer Weg günstiger wäre. Genau das rechnen wir vorher durch.
Die sechs Wege im Einzelnen
Sie unterscheiden sich in drei Punkten: was Sie bekommen, wer Eigentümer wird und wer für das Haus zahlt.
Leibrente auf Lebenszeit
Sie verkaufen die Immobilie vollständig und erhalten dafür eine monatliche Rente bis zum Lebensende, dazu ein im Grundbuch eingetragenes Wohnrecht oder einen Nießbrauch. Der Kaufpreis wird um den Wert des Wohnrechts und um die erwartete Rentendauer gemindert.
Zeitrente über feste Laufzeit
Wie die Leibrente, aber die Zahlung läuft über eine vereinbarte Zeit, etwa zehn oder fünfzehn Jahre. Die monatlichen Beträge sind dadurch höher als bei einer lebenslangen Rente.
Verkauf mit Nießbrauch, ohne Rente
Sie verkaufen und behalten den Nießbrauch, erhalten den gesamten Betrag aber als Einmalzahlung. Der Abschlag richtet sich nach dem Wert des Nießbrauchs, der mit steigendem Alter sinkt.
Teilverkauf
Ein Anbieter kauft einen Anteil, üblich bis zur Hälfte, und wird Miteigentümer. Sie bleiben wohnen und zahlen dafür ein monatliches Nutzungsentgelt auf den ausgezahlten Betrag. Beim späteren Gesamtverkauf fällt häufig zusätzlich ein Durchführungsentgelt an, und viele Verträge garantieren dem Anbieter einen Mindesterlös.
Umkehrhypothek über eine Bank
Ein Darlehen, das nicht getilgt wird. Zinsen laufen auf, das Eigentum bleibt bei Ihnen. Zurückgezahlt wird aus dem Verkauf nach dem Auszug oder aus dem Erbe.
Verkauf mit Rückmietung
Sie verkaufen zum regulären Marktpreis und schließen mit dem Käufer einen Mietvertrag über Ihre bisherige Wohnung ab. Kein Wohnrecht im Grundbuch, sondern ein Mietverhältnis.
Direkter Vergleich
Die vier Fragen, die am Ende zählen.
| Modell | Geld | Eigentum | Laufende Kosten für Sie | Hauptrisiko |
|---|---|---|---|---|
| Leibrente | monatlich, lebenslang | geht über | meist nur Betriebskosten | kurze Rentendauer, Inflation |
| Zeitrente | monatlich, befristet | geht über | meist nur Betriebskosten | langes Leben nach Laufzeitende |
| Nießbrauch, Einmalzahlung | einmalig | geht über | Betriebskosten, oft kleine Instandhaltung | Geld zu früh verbraucht |
| Teilverkauf | einmalig, Teilbetrag | teilweise bei Ihnen | Nutzungsentgelt plus volle Instandhaltung | Gesamtkosten über lange Laufzeit |
| Umkehrhypothek | einmalig oder in Raten | bleibt bei Ihnen | alles, plus auflaufende Zinsen | Zinseszins frisst das Erbe |
| Verkauf mit Rückmietung | einmalig, voller Preis | geht über | Miete | Mietsteigerung, Eigenbedarf |
Die Angaben beschreiben die üblichen Vertragsgestaltungen. Im Einzelfall weicht jeder Vertrag davon ab, insbesondere bei Instandhaltung, Wertsicherung und Rückkaufrechten. Maßgeblich ist immer der konkrete Vertragstext.
Worauf es im Vertrag ankommt
Sieben Punkte, die den Unterschied zwischen einem guten und einem teuren Abschluss machen.
Wohnrecht oder Nießbrauch müssen an erster Rangstelle im Grundbuch stehen. Sonst hilft sie im Fall einer Insolvenz oder Zwangsversteigerung des Käufers nicht.
Die Rente gehört als Reallast ins Grundbuch, mit Rückübertragungsrecht bei Zahlungsausfall. Ein Versprechen im Kaufvertrag allein genügt nicht.
Eine Rente ohne Indexierung verliert über zwanzig Jahre erheblich an Kaufkraft. Eine Anbindung an den Verbraucherpreisindex sollte drinstehen.
Instandhaltung, Sanierung und gesetzliche Auflagen müssen eindeutig zugeordnet sein. Beim Teilverkauf liegt das oft vollständig bei Ihnen, obwohl Sie nur noch die Hälfte besitzen.
Was passiert, wenn Sie dauerhaft nicht mehr dort wohnen können? Gute Verträge erlauben dann die Vermietung oder zahlen eine Ablösung. Schlechte lassen das Wohnrecht verfallen.
Wohnrecht und Rente sollten für beide Partner gelten, auch wenn nur einer im Grundbuch steht. Sonst steht der Hinterbliebene ohne Absicherung da.
Von einer Leibrente ist nur der Ertragsanteil steuerpflichtig, die Höhe hängt vom Alter bei Rentenbeginn ab. Einmalzahlungen können Grundsicherung oder Wohngeld beeinflussen. Das gehört vorher zum Steuerberater.
Jede Verrentung verändert das Erbe. Ein Gespräch mit den Kindern vorher verhindert Streit später, und manchmal entsteht daraus eine Lösung innerhalb der Familie.
Erst prüfen: die günstigeren Alternativen
In der Beratung stellt sich häufig heraus, dass es gar keine Verrentung braucht. Vier Wege sind meistens billiger.
Voller Marktpreis, weniger Fläche, niedrigere Nebenkosten. Der Umzug ist der Preis, wirtschaftlich ist es fast immer der beste Weg. Zum Verkauf
Einliegerwohnung, Obergeschoss oder Einbau einer zweiten Einheit. Sie bleiben Eigentümer und haben laufende Einnahmen. Zum Vermieten
Die Kinder kaufen den Anteil, mit Nießbrauch oder Rente. Das Geld bleibt in der Familie, und die Erbschaftsteuer lässt sich mitgestalten.
Auch im Alter ist ein Darlehen möglich, wenn Rente und Objekt passen. Der Zins liegt meist unter dem Nutzungsentgelt eines Teilverkaufs. Zur Finanzierung
Lassen Sie uns Ihre Situation durchrechnen
Im ersten Gespräch klären wir drei Dinge: was die Immobilie heute wert ist, wie hoch der Kapitalbedarf tatsächlich ist und welcher der sechs Wege in Ihrer Lage rechnerisch am besten dasteht. Häufig ist es keiner davon, und das sagen wir dann auch.
Kostenlos und unverbindlich, gern zu Hause bei Ihnen oder per Video. Angehörige dürfen und sollen dabei sein.
Häufige Fragen
Was Eigentümer zur Verrentung am häufigsten fragen.
Das hängt am Wert des Wohnrechts, und der hängt am Alter. Je jünger die Bewohner, desto länger die erwartete Nutzung und desto größer der Abschlag. Bei Menschen um die 70 sind Abschläge im zweistelligen Prozentbereich üblich, bei deutlich jüngeren wird die Verrentung wirtschaftlich schnell unattraktiv. Eine belastbare Zahl gibt es erst mit Objektwert und Geburtsdaten.
Anbieter beginnen meist ab etwa 65 bis 70 Jahren, weil vorher der Abschlag zu groß ist. Wer jünger ist und Kapital braucht, fährt mit Darlehen, Vermietung oder Verkauf fast immer besser.
Bei Leibrente, Zeitrente und Nießbrauchverkauf fällt die Immobilie aus dem Erbe, es bleibt das, was von Rente oder Einmalzahlung übrig ist. Beim Teilverkauf bleibt der eigene Anteil, belastet mit den laufenden Kosten. Deshalb gehört das Thema früh an den Familientisch, nicht ins Testament.
Deshalb der erste Rang im Grundbuch. Ein an erster Stelle eingetragener Nießbrauch bleibt auch in der Zwangsversteigerung bestehen, ein nachrangiges Wohnrecht kann erlöschen. Bei der Rente schützt die Reallast mit Rückübertragungsrecht.
Wir beraten zur Einordnung und begleiten Sie durch den Vergleich. Kommt eine Verrentung in Betracht, holen wir Angebote ein und lesen die Verträge mit. Der Abschluss läuft immer über den jeweiligen Anbieter und den Notar, die Prüfung der Vertragsgestaltung gehört zum Notar und, wo nötig, zum Anwalt.
Diese Seite gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Vertragsgestaltung, Grundbucheintragungen und steuerliche Wirkungen im Einzelfall gehören zu Notar, Rechtsanwalt und Steuerberater. Stand der Darstellung: August 2026.